Savills: Tăng giá đất 30% không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản – duancanhodatxanh.com


Ads_ngang
Website duancanhodatxanh.com lĩnh vực bất động sản chuyên mua bán và cho thuê căn hộ, nhà đất có bài Savills: Tăng giá đất 30% không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản – duancanhodatxanh.comCafeLand – Đó là nhận định của bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá của Savills TP.HCM, liên quan đến việc điều chỉnh khung giá đất và những tác động đối với thị trường bất động sản trong một trao đổi mới đây.
CafeLand – Đó là nhận định của bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng cơ quan định giá của Savills TP.HCM, liên quan đến việc điều tiết khung giá đất và những tác động đối với thị trường bất động sản trong 1 trao đổi mới đây.

Theo Dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố Hà Nội, việc phát hành giá các dòng đất trên địa phận thành phố Hà Nội được áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, với mức tăng bình quân 30% cho giá các dòng đất.

Tuy nhiên, trong một văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất khung giá đất mới sẽ không thay đổi mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá của Savills TP.HCM

CafeLand: Bà nhận định như ra sao về hai đề xuất này?

Bà Trần Thị Khánh Linh: Theo quy định, cứ sau năm năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ năm năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là thích hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt lớn nhất so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành thị ban hành. Khác biệt này đặc biệt bộc lộ rõ ở hai thành thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Để thu hẹp khác biệt này, hằng năm UBND các thành phố đều phát hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đấy hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy chế và thực tế lớn đến như thế nào.

Các đề nghị của UBND TP.Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa theo thực tế khảo sát từ thị trường. Do đó, đề nghị tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay.

HoREA đem ra phương án không thay đổi mức giá ít nhất và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều tiết nhiều nhất hiện giờ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở không ít nhất sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng chính là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những địa thế đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Khung giá đất ngày nay được coi rằng chưa phản ánh đúng giá thị trường. Điều này sẽ ảnh hưởng như làm sao đến thị trường bất động sản, thưa bà?

Đối với những người bị tịch thu đất, việc khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm tiến hành và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung

Đối với chủ đầu tư, nếu theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có mức giá trị trên 30 tỉ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác khái niệm vụ tài chính. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều tới chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đấy giá cả các mặt hàng bất động sản cũng tránh bị ảnh hưởng nhiều.

Nếu phải đưa ra một đề nghị về khung giá đất cho TP.HCM trong giai đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề xuất hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho thời kì năm năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có các thời kì điều tiết nhỏ như sáu tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố luôn phải được phân quyền chủ động hơn khi phát hành bảng giá đất để bảo hiểm được nguyên lý giá đất phù hợp với giá đất thông dụng trên thị trường và thích phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.

Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành thị khi ban hành giá đất (không quá 30% so với giá tối đa của Khung giá đất) có hạn tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tiễn giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị điều tiết bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một thời kì dài đến năm năm.

Thực tế chỉ ra rằng sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy chế theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, cách thức xác định giá trị thị trường.

Tất cả những nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc định vị này cho những cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, mãn nguyện mọi thứ các bên sử dụng đất có liên quan.

Mức điều chỉnh 30% này chưa theo sát với thị trường. Bởi theo dự tính khung giá đất của Chính phủ, khu vực cao đặc biệt là 340 triệu đồng/m2. Trên thực tế, giá đất tại Hàng Ngang, Hàng Đào là 700-800 triệu đồng/m2, khi đang đó Hà Nội đề nghị cũng chỉ có 210 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá này thấp hơn rất nhiều so với khung giá của Chính phủ, và cũng thấp hơn biết bao so với giá trị trường. Tức là thấp hơn giá trị thật mà chúng ta cần hướng tới rất nhiều lần.

Mọi người đang lầm lẫn khi tăng bảng giá đất của nhà nước thì giá thị trường sẽ xuống. Trên thực tế, nếu ta ưu đãi đất của nhà nước thì giá thị trường sẽ tiếp tục lên, điều ấy sẽ càng đẩy mạnh đầu cơ. Cách để xử lý được thì giá đất phải tăng bằng đúng thị trường, có như vậy mới hạn chế được đầu cơ

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Từ khóa bài viết: Trần Thị Khánh Linh Trưởng bộ phận định giá Savills TP.HCM,dieu chinh gia dat,khung gia dat

Bài viết Savills: Tăng giá đất 30% không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản – duancanhodatxanh.com được tổng hợp và biên tập bởi sửa máy tính PCI – PCI Group Mọi ý kiến đóng góp và phản hồi vui lòng gửi Liên Hệ cho chúng tôi để điều chỉnh. Xin cảm ơn.

Bài Viết Khác


Ads_ngang