Phát triển bất động sản nông nghiệp nhìn từ Mỹ – duancanhodatxanh.com


Ads_ngang
Website duancanhodatxanh.com lĩnh vực bất động sản chuyên mua bán và cho thuê căn hộ, nhà đất có bài Phát triển bất động sản nông nghiệp nhìn từ Mỹ – duancanhodatxanh.comCafeLand – Khi nhắc đến bất động sản nông nghiệp, có hai yếu tố cần lưu ý. Đó là huy động quỹ đất như thế nào, và nguồn vốn cho lĩnh vực này ra sao? Giới chuyên gia cho rằng, để phát triển bất động sản nông nghiệp, Việt Nam cần giải quyết được hai vấn đề nêu trên.
CafeLand – Khi đề cập bất động sản nông nghiệp, có hai yếu tố cần lưu ý. Đó là huy động quỹ đất như thế nào, và nguồn chi phí cho lĩnh vực này làm sao? Giới chuyên gia cho rằng, để phát triển bất động sản nông nghiệp, Việt Nam cần giải quyết được hai vấn đề nêu trên.

Chính sách về đất khác biệt

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên tài sản chính – ngân hàng, cho biết ở Mỹ, đất đai thuộc về cá nhân, người nông dân có quyền sở hữu đất. Cũng có quỹ đất thuộc về chính phủ, nhưng nhìn chung, đất thuộc sở hữu của mỗi người dân và chính phủ không phải là cơ quan quản lý đất.

Trong lúc đó ở Việt Nam, đất đai thuộc về toàn dân và Nhà nước quản lý. Tức là mỗi người dân Việt Nam và người nông dân nói riêng không trực tiếp sở hữu đất, mà chỉ thuê đất của Nhà nước. Có thể thuê vĩnh viễn, có thể thuê dài haṇ, nên họ không có quyền sở hữu.

Chính vì sự khác biệt về sở hữu đất đai đó mà các chính sách về đất hoàn toàn khác nhau.

Cũng theo anh Hiếu, ở các nước khác đều có 1 công cụ tài chính rất phổ biến. Đó là bảo hiểm quyền sở hữu đất. Một người ở bên Mỹ muốn mua đất hay mua nhà thì trước tiên phải tiếp xúc với một hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm sẽ cung cấp cho họ một dịch vu ̣bảo hiểm quyền sở hữu trên miếng đất nào đó mà họ muốn mua. Khi hãng bảo hiểm muốn cung cấp dịch vu ̣này thì họ sẽ điều tra mảnh đất đang thuôc quyền sở  hữu của ai, và trước đó ai là người sở hữu; mảnh đất có bị thế chấp cho ai không; có nợ thuế chính phủ hay không.

TS. Nguyễn Trí Hiếu.

“Nếu người đang sở hữu mảnh đất đó đang nợ thuế chính phủ hoặc đang thế chấp, cầm cố cho một ngân hàng nào đó thì hãng bảo hiểm yêu cầu người muốn mua mảnh đất phải giải quyết tất cả những vấn đề phiền nhiễu trước. Tức là người đang sở hữu mảnh đất đó phải trả thuế cho chính phủ, phải giải chấp những tài sản thế chấp. Chỉ khi xong xuôi các thủ tục này hãng bảo hiểm mới bán dịch vụ cho người muốn  mua mảnh đất. Có nghĩa là, trước khi khách hàng muốn mua một mảnh đất thì người ta đã biết tình trạng của mảnh đất đó ra sao. Thành ra người mua nhà và đất ở bên Mỹ rất yên tâm vì có một công ty đã điều tra thực trạng pháp lý của mảnh đất”, ông Hiếu nói.

Trong khi, ở Việt Nam lại không có bảo hiểm đó. Chính vì thế, trong mấy chục năm qua, biết bao thiệt hại cho người dân, nhiều vụ mà người dân bỏ hết tiền mua rồi nhưng cuối cùng có một ngân hàng nào đó không giải chấp.

Cùng với đó là các vấn đề lừa đảo, các vấn đề liên quan đến tài chính xảy ra. “Hê ̣thống tài chính ở Việt Nam có rất nhiều lỗ hổng do chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam và từ đó không có bảo hiểm quyền sở hữu đất”, ông Hiếu nói.

Chính vì vướng mắc về pháp lý, về nắm giữ và tính không may của đất nên việc thu gom đất, tạo nên quỹ đất rộng lớn cũng phức tạp, lằng nhằng, khó thực hiện.

Vốn dành cho nông nghiệp còn ít, phụ thuộc ngân hàng

Ông Hiếu cho biết, ở Mỹ, người dân muốn mua đất nông nghiêp để cày cấy, họ đến ngân hàng để vay tiền. Ngân hàng có một hãng bảo hiểm điều tra tình trạng pháp lý của mảnh đất đó rồi sẽ cho vay. Chính sách hỗ trợ cho vay ngành nông nghiệp tại Mỹ cũng tương đối dễ dàng và nhiều ưu đãi.

Ngoài ra, doanh nghiệp nông nghiệp còn huy động vốn bằng trái phiếu hay thị trường chứng khoán. Nguồn vốn của họ đa chủng loại và đảm bảo. Bên cạnh đó, Chính phủ hay chính quyền tại những bang còn giúp cả phần đầu ra của ngành nông nghiệp. Họ bảo trợ rất tốt cho sản phẩm khiến người nông dân an tâm, vừa được cả đầu vào, vừa đảm bảo đầu ra.

Trong khi đó, ông Hiếu cho rằng, các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp lại đang dựa quá nhiều vào vốn của ngân hàng với khoảng lãi suất còn cao.

“Đó là hạn chế lớn, cản trở sự phát triển của doanh nghiệp Việt Nam. Bởi vốn ngân hàng chỉ có giới hạn, lại phải thẩm định, kiểm tra phức tạp, mất thời gian và lãi suất cao. Chưa kể, vốn ngân hàng sẽ ít cho vay vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, này là hai nguồn ngân sách cần có trong sản xuất và kinh doanh”, ông Hiếu nhận định.

Theo ông, phần lớn các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp tại Mỹ đều nắm giữ vốn tự có rất cao. Họ huy động vốn trên thị trường chứng khoán nhiều hơn là vay ngân hàng. Vì quy mô lớn, họ có thể ban hành cổ phiếu, trái phiếu.

Thị trường tài chính bên Mỹ rất rộng lớn, không giới hạn trong 1 vài ngân hàng. Thông thường, doanh nghiệp chỉ lựa chọn ngân hàng để vay vốn lưu động. Còn vốn trung và dài hạn sẽ tới từ nguồn chứng khoán, ban hành trái phiếu và cổ phiếu.

Ảnh minh hoạ

Ngược lại, ở Việt Nam, hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp chủ đạo vay vốn ngân hàng, khó ban hành trái phiếu hoặc huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Bởi quy mô của các doanh nghiệp đa phần nhỏ, sản xuất có phần tự phát, manh mún.

Một điểm khác, theo ông Hiếu, để cũng đều có thể huy động được vốn trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp buộc phải có báo cáo tài chính rõ ràng, có kiểm toán, có lợi nhuận… Về việc này, những công ty quy mô nhỏ thường khó đảm bảo các yêu cầu đó. Lợi nhuận bấp bênh và không có khoản tiền duy trì đều đều việc lập báo cáo tài chính, kiểm toán.

Trong khi đó, nông nghiệp là một ngành vô cùng quan trọng đối với nhiều quốc gia, là ngành nuôi sống hàng tỉ người trên thế giới.

“Nếu nông nghiệp bị khủng hoảng, điều gì sẽ xảy ra. Đó là trạng thái đói kém, hỗn loạn. Bởi vậy mà tại nhiều nước trên thế giới, nông nghiệp luôn nhận được nhiều chủ trương hỗ trợ”, ông Hiếu đặt vấn đề.

Ông Hiếu lấy tỉ dụ điển hình như ở châu Âu, các doanh nghiệp hoạt động trong nghề nông nghiệp đều có rất nhiều ưu đãi. Hay như ở Mỹ, khi trận chiến thương mại Mỹ – Trung diễn ra, Tổng thống Donald Trump đã lên tiếng bổ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong nông nghiệp chịu thiệt hại từ việc hàng hóa không xuất sang Trung Quốc.

Việt Nam là một nước có xuất phát điểm từ nông nghiệp. Và nông nghiệp là một ngành chủ đạo, có cống hiến lớn cho nền kinh tế và cho xuất khẩu.

“Trên thực tế, nông nghiệp Việt Nam vẫn không nhận được rất nhiều khuyến mãi như đáng đúng ra nó phải có. Mặc dù Chính phủ tuyên bố quan tâm đến ngành nông nghiệp, song trên thực tế, các doanh nghiệp vẫn còn khá khó nhọc trong việc tìm kiếm một con đường để phát triển”, ông Hiếu cho biết.

Điển hình nhất cũng đều có thể thấy, vốn dành cho ngành nông nghiệp so với những ngành nghề khác là rất ít. Vốn vay từ ngân hàng cho lĩnh vực nông nghiệp thấp hơn rất nhiều đợt so với ngành nghề khác, mà tại đây có thể đối chiếu với nguồn tín dụng đổ dồn xây dựng, phát triển dự án bất động sản. Trong khi đó, nông nghiệp lại có biết bao đóng góp lớn cho những ngành nghề trong tương lai.

Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng, nông nghiệp là một ngành có biết bao rủi ro từ thiên tai và thị trường nên việc kêu gọi vốn cũng khó khăn hơn. Doanh nghiệp quy mô nhỏ dễ gặp nhiều cập kênh trong sản xuất.

“Để nông nghiệp Việt Nam phát triển, sự động viên tích cực theo hướng thực tiễn của Chính phủ, tức “nói phải song song với thực tế” rất cần thiết. Muốn bất động sản nông nghiệp mở rộng thì bài toán vốn và quỹ đất phải giải được đầy đủ”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Từ khóa bài viết: TS. Nguyễn Trí Hiếu,bat dong san nong nghiep

Bài viết Phát triển bất động sản nông nghiệp nhìn từ Mỹ – duancanhodatxanh.com được tổng hợp và biên tập bởi sửa máy tính PCI – PCI Group Mọi ý kiến đóng góp và phản hồi vui lòng gửi Liên Hệ cho chúng tôi để điều chỉnh. Xin cảm ơn.

Bài Viết Khác


Ads_ngang