Đặt cọc, giữ chỗ không đúng bản chất đều tiềm ẩn rủi ro – duancanhodatxanh.com


Ads_ngang
Website duancanhodatxanh.com lĩnh vực bất động sản chuyên mua bán và cho thuê căn hộ, nhà đất có bài Đặt cọc, giữ chỗ không đúng bản chất đều tiềm ẩn rủi ro – duancanhodatxanh.comCafeLand – Các dự án nhà ở đang đồng loạt chuyển từ việc ký kết hợp đồng góp vốn sang ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở. Trên thực tế, dù có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc thì những rủi ro vẫn còn đó, khách hàng vẫn khó tránh khỏi do liên quan đến nhận thức, trách nhiệm của bên nhận cọc.
CafeLand – Các dự án nhà ở đang hàng loạt chuyển từ việc ký kết hợp đồng góp vốn sang ký phối hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở ở. Trên thực tế, dù có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc thì các rủi ro vẫn còn đó, khách hàng vẫn khó tránh khỏi do liên quan đến nhận thức, trách nhiệm của bên nhận cọc.

Để làm rõ khía cạnh pháp lý về hình thức giao dịch mới trở nên thông dụng này, CafeLand đã trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM).

Nhập nhèm giữa “đặt cọc” và “giữ chỗ”

CafeLand –  Trong giao dịch bất động sản, việc khách hàng bỏ ra một số tiền để đặt cọc, đặt chỗ vị trí vừa lòng và để nhận được những giảm giá của chủ đầu tư, đơn vị phân phối khi ký phối hợp đồng mua bán  đang trở nên phổ biến. Theo luật sư, đặt cọc bao nhiêu, thời điểm nào và như làm sao thì an toàn?

Luật  sư Trần Đức Phượng:  Nếu bất động sản đủ điều kiện giao dịch theo quy chế Luật Kinh doanh bất động sản thì việc đặt cọc là biện pháp đáp ứng cho chuyện ký kết hợp đồng, là bước chuẩn bị cần thiết, bên bán trang bị hồ sơ để công chứng, bên mua trang bị tiền. 

Văn bản đặt cọc có nội dung đáp ứng rõ rệt như quy chế tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Trên thực tế, những văn bản có tên thường gọi khác như: giữ chỗ, chủ trương đặc biệt,… nhưng có nội dung về đặt cọc, kể cả ghi chữ rất nhỏ, hoặc giải thích bằng lời nói là nếu khách hàng không mua nữa thì hoàn trả lại tiền sẽ được trạng thái làm người mua hiểu nhầm, cài bẫy, lừa dối người mua. Điều đây là rất đáng ngại. 

Do đó, nếu có giao dịch việc đặt cọc thì cần ghi rõ rệt nội dung về đặt cọc theo quy chế pháp luật và tên gọi văn bản phù hợp để người mua dễ nhận biết. Với tên thường gọi của văn bản “giữ chỗ” mà không có nội dung “cặt cọc” theo quy chế luật pháp thì chẳng thể hiểu là đặt cọc, chỉ gọi là việc giao tiền và phải hoàn trả gia sản cho bên giao, không áp dụng việc bồi thường một khoản tương đương.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Đặt cọc là biện pháp đáp ứng để ký phối hợp đồng mua bán, do đấy từ thời gian ký kết đặt cọc đến thời gian ký phối hợp đồng càng ngắn càng tốt, thích hợp sự chuẩn bị của hai bên. Ngược lại, nếu khoảng cách thời gian này càng nối dài thì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chẳng hạn như bên bán cố chiếm dụng và sử dụng tiền đặt cọc chứ họ còn thiếu điều kiện hoặc không thích ký thỏa thuận kinh doanh khi thị trường giá cả biến động mạnh. Thậm chí, họ làm liều nhận đặt cọc với nhiều người do giá người sau mua cao hơn người trước, dẫn đến mất luôn tiền đặt cọc hoặc rớt vào tình trạng tranh chấp giữa các bên.

Mức đặt cọc là vì hai bên thỏa thuận, tùy theo giá bất động sản. Mức bồi hoàn cũng tương ứng nên tùy theo thoả thuận của cả hai bên trong mua bán. Thông thường là chọn ở mức 10-20%, vì thấp quá thì mức bồi thường không đủ bù đắp công sức và thời gian, còn chọn ở mức cao thì đối mặt với việc mất hoặc chôn vốn thiệt hại của chính tiền đặt cọc. Khi thiệt hại quá nặng thì cũng dẫn đến tâm lý chây ỳ của người phạm luật và phải dẫn đến thủ tục tố tụng rất mết mỏi.

Pháp luật đã có quy chế về đặt cọc, giữ chỗ. Tuy nhiên, không  nói đến các vấn đề về dự án, chủ đầu tư,  tại sao hiện nay vẫn có nhiều khách hàng ngậm “quả đắng” khi thực hiện  giao dịch  này thưa luật sư?

Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy chế về việc đặt cọc khá rõ ràng. Đây là một trong số giải pháp đảm bảo một bên giao cho bên kia một lượng tiền để quản lý nhằm bảo đảm thực hành nghĩa vụ. Trên thực tế, đáng lo ngại là nhiều chủ thể tìm cách vận dụng để có quy chế cho giống với vấn đề đặt cọc nhưng bản tính là không thực hiện đúng việc đặt cọc như Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. 

Giao dịch đặt cọc là biện pháp áp dụng nhiều nhất nhưng rất tiếc là chưa nhận thức đúng, cho dù cả bộ phận tố tụng bộc lộ trong các bản án. Chẳng hạn, việc giao tiền đặt cọc có thể bên mua giao cho bên bán, hoặc bên bán giao cho bên mua nhưng tùy theo “thế” bên nào cần bên nào hơn. 

Tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên giao nên bên nhận không có quyền sử dụng, chi tiêu cho mọi mục đích. Nhưng có những bản án tại tỉnh Khánh Hòa lại lập luận theo kiểu: “trường hợp phải hoàn lại hoặc đền bù vì lý do nào đó, người ta tính giá trị cần hoàn trả, bồi thường là bao nhiêu, không có ai yêu cầu trả đúng những đồng bạc đã đặt cọc” mà quên mất tiền là vật có thể thay thế, và sử dụng tiền thì cũng có thể có nghĩa là định đoạt số tiền đó theo quyền sở hữu. 

Có thể thấy, việc đặt cọc cũng giống như các biện pháp khác là thế chấp, cầm đồ gia sản khác thì có thể thỏa thuận có cho phép việc sử dụng (vận hành, khai thác hoạt động) nhưng vẫn không cho phép định đoạt như bán cho người khác (đối với vật), sử dụng tiền để chi trả (đối với tiền).

Chính vì những nhận thức không đúng nên những không may hiện nay lại rớt vào giao dịch đặt cọc, giao dịch buôn bán thì lại ít không may hơn. Vì nhập nhèm trong hoạt động đặt cọc, chẳng hạn “giữ chỗ” tận gốc không phải là “đặt cọc” nhưng có văn bản tên gọi giữ chỗ lồng cả nội dung “đặt cọc” nên trở thành văn bản đặt cọc mà người mua khinh suất không hiểu hết dễ dẫn đến mắc bẫy. 

Có thể thấy, các giao dịch đặt cọc không đúng bản tính đều tiềm ẩn các nguy cơ khác nên rất khó nhận diện xuất xứ rủi ro. Rủi ro hiện giờ nhận dạng là:

Sử dụng giao dịch đặt cọc để chiếm dụng tiền của bên đặt cọc, nối dài thời gian chiếm dụng, sử dụng tiền đặt cọc cho mục tiêu khác, thậm chí không thực hện việc ký phối hợp đồng, đặt cọc với nhiều người để lấy tiền nhiều người, không thi hành hoạt động xây dựng.

Sử dụng giao dịch đặt cọc để nhận tiền, rồi từ từ ép khách hàng vào các giao dịch bất lợi, dẫn vào các quy định ép buộc hoặc có hạn quyền của bên mua trong thỏa thuận mua bán, tăng giá,… nếu người tiêu dùng không tiếp tục thì không hoàn trả tiền đặt cọc.

Nhận thức sai dễ thành bẫy khách hàng

Có hai cách giải thích cho vấn đề đặt cọc, 1 là biện pháp kêu gọi vốn thì việc thu tiền đặt cọc là trái với quy chế của Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trường hợp hai, giải thích đặt cọc là một giải pháp đáp ứng thực hiện ký hợp đồng thì sẽ không bị xem là trái pháp luật.

Tuy nhiên, để áp dụng điều đó trên thực tiễn thực thụ không dễ khăn và không rõ ràng, phải chẳng đây cũng có thể là một kẽ hở để các chủ đầu tư lách luật?

Theo đúng chuẩn mực các quy định pháp luật, đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 là để đảm bảo ký phối hợp đồng mua bán. Tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì bất động sản tạo thành trong tương lai đã đủ điều kiện và có thể ký ngay hợp đồng mua bán, nhưng vì các bên cần thời gian để chuẩn bị (giấy tờ, tiền) nên mới ký thỏa thuận đặt cọc hẹn 1 ngày ký phối thỏa thuận mua bán. Tuy nhiên, các dạng đặt cọc hiện giờ trong bất động sản không đúng như vậy. Cái không giống nhau nhất là lúc ký hợp đồng đặt cọc là bất động sản hình thành trong sau này chưa đủ điều kiện giao dịch.

Nếu không hiểu đúng về giao dịch đặt cọc, giữ chỗ, khách hàng dễ gặp rủi ro. 

Theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định, nhà ở, bất động sản hình thành trong sau này là nhà ở đang trong qui trình đầu tư thành lập và không được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo Bộ Luật dân sự 2015, tài sản tạo thành trong sau này kể cả gia sản chưa tạo thành và gia tài đã hình thành nhưng chủ thân xác lập quyền sở hữu gia tài sau khoản thời gian xác lập giao dịch.

Không rõ ràng là vì cách hiểu của bộ phận quản lý nhà nước và bộ phận tố tụng, đối với bất động sản không đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán mà vẫn ký hợp đồng đặt cọc để bảo hiểm việc ký phối thỏa thuận thì ngay tại điểm kia đã chưa đủ điều kiện, che dấu điều đó nên thời gian chờ ký thỏa thuận nối dài cho tới khi đủ điều kiện. 

Do đó mới có kiểu lý luận là ký đặt cọc chỉ đáp ứng việc ký hợp đồng nên không cần điều kiện, khi ký đặt cọc là bất động sản phải đủ điều kiện giao dịch. Theo nguyên tắc pháp luật, khi có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền định đoạt. Với tài sản hình thành trong sau này (chưa tạo thành nên tài sản) đã được quy định cụ thể đủ điều kiện nào đó mới được thực hiện việc chọn mua bán, ở đây là hoàn toàn chưa xuất hiện quyền nắm giữ của chủ đầu tư đối với một sản phẩm cụ thể.

Nếu ký dưới dạng một thỏa thuận với nội dung đầy đặn và đúng bản chất, chủ đầu tư sẽ thi hành việc đầu tư theo tiến trình định vị nào đó. Khi có đủ điều kiện để giao dịch tài sản hình thành trong sau này thì các bên sẽ ký kết thỏa thuận mua bán. 

Với nội dung đầy đủ đó thì cần là giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 Bộ Luật dân sự), tức là các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ. 

Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố tình cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của 1 bên thì xem như điều kiện đó đã xảy ra. Trường hợp có sự tác động trực diện hoặc gián tiếp của 1 bên cố ý xúc tiến cho điều kiện diễn ra thì xem như điều kiện đó không xảy ra. 

Trong đó, việc đặt cọc là đáp ứng cho giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 Bộ Luật dân sự). Lúc đó, chủ đầu tư không thực hiện đủ điều kiện để giao dịch là đã vi phạm và phải bồi thường cho bên đã đặt cọc.

Việc sai về bản tính thứ hai, bên đặt cọc đã định đoạt (sử dụng vào chi trả) số chi phí đặt cọc (vẫn thuộc nắm giữ bên đặt cọc) là vi phạm nghiêm trọng đến quyền nắm giữ của bên đặt cọc, do việc sử dụng sai tiền đặt cọc cũng chính là nguyên nhân khoe sắc trạng thái hợp đồng đặt cọc khi chưa đủ điều kiện. 

Do bên nhận tiền cọc có nhiều khoản tiền, khi nhận cọc của một giao dịch thì bỏ chung vào khối tiền đó, do đấy chỉ kiểm tra toàn bộ khối tiền đó mới xác định chính xác được việc định đoạt tiền cọc trái phép. Nếu bên nhận đặt cọc chi trả cho người khác bằng số chi phí đặt cọc mà không đưa vào khối tiền chung thì sẽ định vị được ngay đường đi của tiền đặt cọc.

Nếu không ý thức đúng để áp dụng giải quyết và xử lý về giao dịch đặt cọc thì sẽ làm cho các giao dịch đặt cọc trở thành mảnh đất phì nhiêu để lợi dụng. Hậu quả là sẽ xuất hiện đối tượng cướp đoạt tiền đặt cọc và sử dụng chi trả mục đích riêng nên không còn tiền để hoàn trả cho bên đặt cọc. Về mặt xã hội, đặt cọc đúng quy định sẽ thúc đẩy giao dịch, ngược lại xử lý không đúng thì nó chỉ là cái bẫy cho các kẻ lợi dụng.

Theo luật sư, có biện pháp nào để hạn chế xảy ra tình huống khách hàng lỡ đặt cọc cho các dự án ma hoặc chủ đầu tư không uy tín, dẫn đến tiền mất tật mang không? Làm sao để đáp ứng được chủ đầu tư nhận tiền xong để xây dự án mà không phải dùng cho việc khác?

Bộ Luật Dân sự của Việt Nam được quy định khá giống nhiều nước, đều là những nguyên lý chung trên khoa học pháp lý. Do đó, việc đặt cọc ở Việt Nam hiện giờ là vì nhận thức và đối với việc quản lý của bộ phận quản lý và bộ phận tố tụng nên việc thi hành chưa nghiêm, chưa đúng. Nếu cần thiết, Bộ Luật Dân sự cần ghi rõ việc bên nhận đặt cọc không được định đoạt (sử dụng tiền đặt cọc để chi trả) cho nhiều người dễ ý thức hơn.

Với sự vận hành không đúng như hiện nay thì vấn đề đặt cọc không thi hành đúng quy định luật pháp (hình thức giao dịch không đúng bản chất, chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc) nên rủi ro không thể tránh, ít đặc biệt là bị chiếm dụng vốn (nếu sau đó chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng đặt cọc) hoặc bị ép trong bất lợi trong qui trình ký hợp đồng mua bán, hoặc nữa là tương đối khó khả năng thu hồi, mất trắng tiền đặt cọc (nếu chủ đầu tư không thi hành dự án, không ký thỏa thuận ký bán cho người khác, nhiều người).

Mức độ rủi ro như thế nào là tùy từng chủ đầu tư, từng dự án, từng thời gian cụ thể mà không thể mang ra một công thức để mọi người áp dụng nhằm đánh giá, cân nhắc. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và cân nhắc trong việc lập hợp đồng đặt cọc quy định rõ trách nhiệm của bên bán cũng như điều kiện bồi hoàn để hạn chế rủi ro.

Xin cảm ơn luật sư!

Từ khóa bài viết: Luật sư Trần Đức Phượng,dat coc giu cho,huy dong von

Bài viết Đặt cọc, giữ chỗ không đúng bản chất đều tiềm ẩn rủi ro – duancanhodatxanh.com được tổng hợp và biên tập bởi sửa máy tính PCI – PCI Group Mọi ý kiến đóng góp và phản hồi vui lòng gửi Liên Hệ cho chúng tôi để điều chỉnh. Xin cảm ơn.

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác


Ads_ngang